עלות אחזקת נכס מסחרי בבניין משותף, בין אם הוא משרד או חנות, כוללת שלושה מרכיבים עיקריים- שכר הדירה (או משכנתא), ארנונה ודמי ניהול.
ב-20 שנות פעילותי כיועץ נדל"ן מסחרי, אני נוכח לדעת שוב ושוב, כי מבין שלושת מרכיבים אלו, דמי הניהול הם ההוצאה הפחות מובנת מאליה ללקוחותיי ורבים מהם מתייחסים לדמי הניהול כסוג של קנס. יש לי אפילו לקוח ותיק שמכנה את דמי הניהול, בהלצה כמובן, "דמי חסות".
מעבר לכך, מרבית ממחזיקי הנכסים אינם מודעים לאופן התמחור של דמי הניהול בבניין המשותף בו הם משתכנים וממה מורכבים דמי ניהול אלו.
בכתבה זו אנסה לפזר מעט את הערפל בנושא דמי הניהול, להסביר את הצורך בחברת ניהול ולאלו דברים כדאי לשים לב כשמשווים בין דמי הניהול בפרויקטים שונים.
חברות הניהול הפועלות בהרצליה פיתוח
ראשית, מהי חברת ניהול ? תפקידה של חברת ניהול, הוא להפעיל ולתחזק את השטחים המשותפים של הפרויקט ובכלל זה הלובי המרכזי והמבואות הקומתיות, המעברים, חדרי השירותים וכן מפלסי החניה והחצרות. ובמילים אחרות- הכל, עד לדלת המשרד או החנות שלכם.
חברת הניהול אחראית להפעלה ותחזוקה של כל המערכות המרכזיות של הפרויקט, בין היתר מערכות מיזוג האוויר, חשמל, תאורה, חירום, אינסטלציה ומעליות. כמו כן חברת הניהול אחראית לבטח את הפרויקט בביטוח מבנה וביטוח צד ג'.
חברת הניהול הנבחרת על ידי יזמי הפרויקט, מתחילה בד"כ לתפקד טרם אכלוסו ובמקרים רבים אף נותנת יעוץ מערכות ליזמים, עוד בשלב הקמת הפרויקט.
חברות הנדל"ן הגדולות בהרצליה פיתוח כדוגמת גב ים, עזריאלי, מבני תעשייה, ויתניה ואמפא נדל"ן, מחזיקות חברות ניהול בבעלותן אשר מנהלות עבורן את כל הפרויקטים בארץ. בהרצליה פיתוח, חברות אלו מחזיקות בקרוב למחצית מכלל הבניינים.
יתר הפרויקטים מנוהלים ברובם על ידי חברות הניהול החיצוניות הבאות- נת"מ ניהול נכסים
(6 פרוייקטים) רמות (4) מקדן (2) , נכסי אריאל (1), ISS (1).
בניינים בודדים באזור מנוהלים באופן עצמאי ע"י בעליהם. מדובר בד"כ בבניינים קטנים וותיקים
שאין בהם מערכת מיזוג מרכזי ומערכות מורכבות אחרות.
הסכם הניהול
לכל פרויקט יש הסכם ניהול אחיד עליו מחויבים לחתום, ככתבו וכלשונו ,כל דיירי הפרויקט. . למרות שמדובר בהסכם ארוך ורב סעיפים, אין מקובל לעשות בו שינויים כלשהם, וזאת על מנת ליצור אחדות בין הדיירים.
בהסכם מוגדרים באופן כללי השירותים הניתנים באמצעות חברת הניהול וזאת מבלי לפרט את עלותם. חברת הניהול שומרת לעצמה את הזכות לשנות את סל השירותים הניתן לפרויקט.
בהסכם מוגדר גם שכרה של חברת הניהול אשר במרבית המקרים נקבע על 10-15% מעלות אחזקת הפרויקט וביתר המקרים הינו סכום חודשי קבוע.
העובדה שאין בהסכם אזכור לגובה דמי הניהול או מגבלה שלהם, יוצרת לעיתים קרובות חששות בקרב שוכרים חדשים, אך בפועל דמי הניהול בבניינים די יציבים ועולים סביב גובה עליית המדד.
בנוסף, מפורטים בהסכם הניהול התחייבות השוכרים לנהלים מקובלים בבניין משותף.
חישוב עליות הניהול
מבחינה חשבונאית כל פרויקט מנוהל כחברה עצמאית שספריה מנוהלים ע"י רואה חשבון
ופתוחים לעיון הדיירים לפי דרישה. החברה מספקת לקראת כל שנה קלנדרית תקציב הכולל את כל ההוצאות בתוספת שכר חברת הניהול. למעשה ,כל דייר משלם לאורך השנה, עפ"י רוב בתשלום רבעוני, מקדמות עפ"י חלקו היחסי בהוצאות אלו ומספר חודשים לאחר סיומה של שנה קלנדרית מתבצע חשבון סופי לפי ההוצאות בפועל.
תכל'ס, כמה זה עולה לי?
כאמור, דמי הניהול נגבים כמקדמות במהלך השנה. נקרא להם לצורך הכתבה "דמי הניהול המוצהרים". עפ"י רוב הם נעים בין 9 ל-25 ₪ למ"ר לחודש.
מה כוללת הוצאה זו ומדוע יש שונות גדולה כל כך בין בניינים ?
ראשית, גודל הפרויקט משפיע מאד על גובה דמי הניהול. למרבית המרכיבים שיפורטו להלן יש
עלות שולית פוחתת.
בכל הבניינים, ישנם מרכיבי האחזקה הבסיסיים-אחזקת מונעת ואחזקת שבר, ניקיון וגינון, חשמל ותאורה בשטחים הציבוריים, אחזקת מעליות וביטוחים.
עלויות אלו מוערכות ב-6 עד 9 ₪. מספר מועט של בניינים ותיקים באזור התעשייה
מנוהל בהוצאות בסיסיות אלו בניהול עצמאי, כלומר ללא חברת ניהול.
מרכיב משמעותי שנוסף לעלויות הבסיסיות הינו שכירת שירותי חברת שמירה שתפקידה העיקרי לאייש את לובי הפרויקט.
עלות זו בהתאם להיקף שעות השמירה וגודל הפרויקט נעה בין 3 ל-7 ₪ למ"ר.
בבניינים שנבנו החל משנות התשעים, מותקנים מערכות מיזוג מרכזיות שצריכת האנרגיה שלהן משולמת על ידי חברת הניהול וכל דייר משלם את חלקו היחסי. תשלום זה מוסיף 4-5 ₪ למ"ר.
מרבית חברות הניהול כוללות סכום זה בדמי הניהול המוצהרים, אחרות גובות אותו בנפרד.
מפלסים תת קרקעיים- מפלסים אלו המשמשים בעיקר למקומות חניה, נדרשים אף הם לניקיון
וצריכת חשמל. עלות זו נעה סביב 75 ₪ למקום חניה. בפרויקטים מסוימים גובים עלות זו
עבור כל מקום חניה ואילו באחרים מוסיפים עלות זו לעלות הכוללת ובכך מתווספים לדמי הניהול כ-2 ₪ למ"ר.
לסיכום- כאשר משווים בין פרויקטים שונים, אין להסתפק בדמי הניהול ה"מוצהרים". חשוב לבדוק מה בדיוק הם כוללים – האם יש לבניין מיזוג מרכזי, מהן שעות פעילותו והאם צריכת האנרגיה שלו נכללת בדמי הניהול או נגבית בנפרד, האם יש שמירה בפרויקט ובאלו שעות היא פועלת . כמו כן , יש לבדוק האם נגבים בנוסף, דמי ניהול עבור מקומות החניה.
