הנדל"ן המסחרי מגוון מאד, מציע גם נכסים בהם נדרש הון התחלתי נמוך יותר מדירות להשקעה, מספק תשואות של למעלה מ-7% למשקיעים בו, ומרבית השוכרים נוהגים להשתקע בנכסים אלו במשך שנים רבות. אז מהם הצעדים הראשונים הנדרשים כדי להשקיע, מהן הסכנות שאורבות בתחום, וכיצד ניתן למקסם את התשואה?
כותב: סנפיר ארז.
נדלן מסחרי בהגדרה הוא כל נכס נדלן שאינו מיועד למגורים, והוא מכיל בתוכו סוגים רבים של נכסים בצורות שונות. אנחנו נתמקד בסוגי הנכסים שיותר מתאימים למשקיעים הפרטיים, אלו הם משרדים וחנויות. הסיבה לכך היא שחנויות ומשרדים הם פעמים רבות נכסים גדולים שניתן לפרוט אותם לנכסים קטנים יותר, כך משקיע פרטי עם סכומי כסף קטנים יכול להרשות לעצמו לקנות נכסים אלו.
"ניתן למצוא השקעות אטרקטיביות באזורי מסחר מבוקשים גם תמורת מחיר של כמה מאות אלפי שקלים…"
ההשקעה בנדל"ן המסחרי הלכה והתעצמה בישראל במרוצת השנים. אחת הסיבות לכך היא דווקא העלייה המטאורית במחירי הדיור, עלייה של עשרות אחוזים בעשור האחרון. משקיעים פרטיים רבים שאינם יכולים להשקיע את כספם בדירות שעלותם המינימלית באזורי הביקוש אינה פוחתת ממיליון שקלים מחפשים אלטרנטיבות. שוק הנדל"ן המסחרי מציע להם עסקאות במחירים נמוכים בהרבה. ניתן למצוא השקעות אטרקטיביות באזורי מסחר מבוקשים גם תמורת מחיר של כמה מאות אלפי שקלים, ולהשיג עליהם תשואה מצוינת.
בשונה מהשקעה בנדל"ן פרטי שאינה דורשת מומחיות גדולה מצד המשקיע, בנדל"ן מסחרי יש צורך במעט יותר שעורי בית ולמידה של השטח. מומלץ תחילה לדבר עם אנשים מהעולם המסחרי והעסקי, בין אם אלו יועצי נדלן מסחרי ובין אם אלו מכרים שיש להם נגיעה לתחום. לאחר מכן לקרוא באינטרנט, ובעיתונים כלכליים בהם יש מידע אשר עשוי להיות מאד רלוונטי על אזורי הביקוש בשנים האחרונות. אלו צעדים ראשוניים והכרחיים כדי להבין איך מתנהג השוק.
לאחר שצמצמתם אפשרויות, ניתן תוך בירור קצר להבין את התפוסה באזורי המסחר שמעניינים אתכם, לראות אם מדובר באזורים עם ביקוש גבוה, ובהתאם להעריך את הסיכון שאתם ניצבים בפניו. אזור עם 90%-95% תפוסה מעלה את הסיכוי שאם יעזוב שוכר אחד, תוך זמן קצר יגיע שוכר אחר.
לאחר שעורכים את הצעדים הללו ומקבלים מושג ראשוני על התנהגות השוק, נפתחים בפני המשקיעים הפרטיים מספר אפיקים רלוונטיים: קניית חנות או משרד בודד שמוצעים למכירה, הצטרפות לקבוצות רכישה, או הצטרפות לקבוצות משקיעים.
"מניסיוני בתחום הנדל"ן המסחרי בעשרות השנים האחרונות, קבוצות רכישה מקצועיות ומנוסות לרוב לא חורגות מהמחיר…"
הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה להרתיע תחילה חלק מהמשקיעים, אבל חשוב להבין שהעסקאות הכושלות שהתפרסמו בתקשורת הן חלק זעום משוק משגשג ביותר שעורך המון עסקאות מוצלחות בשנה. באמצעות שאילת השאלות הנכונות ניתן להבין בנקל האם קבוצת הרכישה שלפנינו היא מקצועית, מאורגנת ומסודרת, ומה הסיכוי, אם בכלל, שהיא תחרוג מהמחיר הראשוני שהובטח. מניסיוני בתחום הנדל"ן המסחרי בעשרות השנים האחרונות, קבוצות רכישה מקצועיות ומנוסות לרוב לא חורגות מהמחיר או חורגות באחוזים בודדים.
"ניתן תמורת חצי מליון ₪ או 700,000 ₪ לרכוש כמה עשרות מטרים מתוך בניין גדול …"
האופציה האחרונה שדברתי עליה, רכישה באמצעות קבוצת משקיעים, קורצת מאד למשקיעים הפרטיים מכיוון שמתאגדים גורמים רבים ורוכשים יחדיו נכס גדול כדוגמת בניין משרדים בו לכל רוכש יש חלק קטן. באמצעות ביצוע עסקה יחד עם קבוצת המשקיעים, ניתן תמורת חצי מיליון ₪ או 700,000 ₪ לרכוש שטח של כמה עשרות מטרים מתוך בניין גדול בו יש אלפי ועשרות אלפי מ"ר של משרדים ומסחר.
משקיעים פרטיים יכולים להצטרף לעסקאות מסוג זה עוד בתחילתן, מה שנקרא "על הנייר", או בשלב מאוחר יותר כשהבניין בשלבים מתקדמים ואז לרכוש חלק מהנכס.
אחת הסיבות להצטרף לקבוצות אלו עוד בהתחלה היא שהמחיר פעמים רבות נמוך יותר, ועולה עם התקדמות התהליך.
" תשואה מצוינת על הכסף מתקבלת פעמים רבות כשרוכשים נכסים לפני היתר בנייה…"
לדוגמא, בפרויקט SEA VIEW בהרצליה פיתוח בו לקחתי חלק פעיל בשיווק, נרכשו שטחים לפני היתר בנייה בסכום של כ-9,000 ₪ למטר. שלוש שנים לאחר מכן ניתן היתר והמחיר למטר עלה ל-12,000 ₪. כאשר הבנייה הגיעה לשלבים מתקדמים, המחיר למטר היה 16,000 ₪. זו תשואה מצוינת על הכסף שמתקבלת פעמים רבות כשרוכשים נכסים לפני היתר או בשלבי בנייה התחלתיים.
משקיעים פוטנציאליים שמחפשים אפיק השקעה ונחשפים לתחום המסחרי עוצרים ושואלים את עצמם: אם מדובר בתחום שמניב תשואות גבוהות תמורת השקעה נמוכה יותר מהשקעה בנדל"ן למגורים, איך זה שלא כל המשקיעים עטים על עסקאות מסוג זה?
"חשוב לזכור שהסיכון בנדל"ן מסחרי גבוה מאשר במגורים…"
הסיבות לכך מגוונות, חלקן נובעות מחוסר מודעות לאפיק השקעה מסוג זה וחלקן נובעות מחוסר הבנה כיצד לגשת לתחום הנדל"ן המסחרי. חשוב לזכור שהסיכון בנדל"ן מסחרי גבוה מאשר במגורים- הביקושים פחות יציבים, עלויות הארנונה הגבוהות, ודמי הניהול במקרים בהם הנכס נותר ללא שוכר במשך מספר חודשים. כמו כן, יש מיסוי בנדל"ן מסחרי שמוריד מעט את התשואה, אך היא עדיין גבוהה מהתשואה בדירה להשקעה אשר גם עליה חלים מיסים.
לכן, אם מחליטים לרכוש נכס מסחרי, חשוב מאד לעשות זאת בזהירות ולא להיות פזיזים. אני ממליץ תחילה לערוך בירורים עצמאיים ראשוניים כפי שציינתי לעיל, ולאחר מכן לפנות ליועצי נדל"ן מסחרי. היועץ מלווה את המשקיע לאורך כל התהליך: הן בבירור יכולות המשקיע, והן בבירור סוג הנכס המתאים ביותר עבורו. לאחר מכן, מנתב יועץ הנדל"ן את המשקיע לסוג העסקאות שהוא מאמין שהן הטובות ביותר עבורו, ומלווה אותו לאורך המשא ומתן עד לחתימה.
"בנדל"ן מסחרי התשואה היא כ-7%"
עסקאות מסחריות מוצלחות מניבות תשואות גבוהות משמעותית מבנדל"ן למגורים. בעוד שבנדל"ן למגורים התשואה הממוצעת עומדת על כ-3% ולעתים אף פחות מכך, בנדל"ן מסחרי התשואה הממוצעת היא כ-7% ובעסקאות מסוימות אף ניתן להשיג תשואה דו ספרתית.
הכותב הוא שותף ומנהל המחלקה העסקית אנגלו סכסון הרצליה פיתוח.
