Your search results

הנדל”ן העסקי בהרצליה פיתוח – סיכום שנת 2018

פורסם על ידי spring-valley ב 05/11/2019

אם לאורך העשור האחרון ביסס אזור התעשייה של הרצליה פיתוח את מעמדו כאחד מאזורי העסקים היוקרתיים ביותר בישראל, הרי שבשנת 2018, בוצעו שורת עסקאות המעידות על כך ששוק המשרדים בהרצליה פיתוח הוא באופן מובהק, המבוקש ביותר בארץ וקרוב במחיריו רק לאזורים היקרים ביותר בתל אביב.
הבולטת מבין העסקאות היא השכרת 45 א’ מ”ר לחברת מייקרוסופט אשר לאחר מכרז ארוך בחרה
להישאר בהרצליה ולרכז את משרדיה הפזורים כיום על מספר מבנים, בקמפוס משלה. את הפרויקט בונות לה החברות אקרו ,קנדה ישראל ותדהר, באזור חדש בצד הדרומי של אזור התעשייה, עליו נרחיב את הדיבור בהמשך. לקו הסיום במכרז, הגיעו שני פרוייקטים, כאשר השני הוא פרויקט toha (ראשי תיבות של תוצרת הארץ ) בתל אביב. הבחירה של מיקרוסופט הייתה, לטעמי, בעיקר בחירה בין שני אזורים, היות ושני הפרויקטים מאד ראויים ונבחרו מתוך רשימה ארוכה של הצעות ובכך יש מעל הכלל, הבעת אמון של מיקרוסופט בהרצליה פיתוח.
בניגוד לפרויקט האמור שנבנה מראש עבור מיקרוסופט ויהיה מוכן עוד כ- 3 שנים, הסתיימה השנה בנייתם של שלושה פרוייקטים חדשים שמרבית שטחיהן הושכרו בסמוך לסיום הבנייה.
אחד מהם הוא בית לידר, בפינת הרחובות המנופים ושנקר אשר כל שטחי משרדיו, כ-6000 מ”ר, הושכרו לבנקים JP MORGAN, לאומי והפועלים ולחברת השקעות פרטית ובכך מתחזקת מגמה של הרחבת תמהיל החברות באזור- כבר שנים רבות לא רק הייטק אלא גם פיננסים, תשתיות ואנרגיה, קרנות הון סיכון, יזמי נדל”ן, עורכי דין, שמאים ומקצועות חופשיים אחרים.
עסקה בולטת נוספת היא כניסתה של חברת Mind Space, מהמתחרות הבולטות של We Work בפרויקט החדש של רוגובין & ריט 1, ברח’ המנופים. החברה שכרה תחילה כ- 3500 מ”ר ובהמשך הוסיפה כ- 2500 מ”ר אותם תשכיר למיקרוסופט לצורך התרחבותה עד המעבר לפרוייקט החדש. מבחינת החברות המספקות חללי עבודה משותפים, זו הייתה שנה משמעותית לאחר שגם We Work הרחיבה של שטחיה בפרויקט שער הרצליה מ-3500 מ”ר ל-6500 מ”ר וחברת Regus פתחה מרכז שלישי באזור לחברת בת שלה Space, בשטח של כ- 1400 מ”ר.
בכך מגיעים סה”כ השטחים המושכרים בשיטת חללי עבודה משותפים ל- 20,000 מ”ר בקירוב. אני צופה כי מגמה זו תתחזק ולא על חשבון הנדל”ן המסורתי. להיפך, מתחמי העבודה המשותפים עונים לצרכים שהשכרה מסורתית אינה מספקת- ראש ובראשונה גמישות- הן בכמות העובדים (החל מעובד בודד) והוספת עמדות עבודה לאורך התקופה והן באורך תקופות השכירות ואפשרויות הכניסה והיציאה המהירות. בנוסף, חברות רבות המאכלסות מתחמים אלו, עוברות בשלב מסוים לשטחי משרדים מסורתיים ובכך תורמות לביקוש למשרדים באזור.
למרות שניתן לחוש ירידה מסוימת בביקושים למשרדים בחודשים האחרונים, עדיין ניתן לומר שהיצע המשרדים הפנויים נמוך ותפוסת המשרדים בהרצליה עומדת על כ- 96% וזה נתון מדהים לאזור שהיקף המשרדים בו עומד על כ- 800 א’ מ”ר. ההיצע הנמוך גרם לעליית מחיר נוספת במשרדים בהרצליה פיתוח לממוצע של 83 ₪ למ”ר.

עסקאות מכר

אם בהשכרה ההיצע נמוך יחסית ,הרי שבמכירת משרדים ומסחר, ההיצע המיידי אפסי ומצב זה יחד עם ביקושים גבוהים לרכישה, בעיקר לשימוש עצמי, הביא את המחירים לשיא חדש.
חברת טריגו שרכשה קרקע ברחוב שנקר, מכרה השנה את כל שטחי המשרדים, עוד בטרם התקבל היתר בניה, במסגרת קבוצת רכישה וזאת במחיר ממוצע של 14 אלף שח למ”ר ברמת מעטפת.
לשם השוואה, קבוצות הרכישה האחרונות באזור התאגדו במחירים סביב 10 א’ ₪ ורק לאחר סיום הבנייה נמכרו בהם שטחים במחירים 14-15.5 אלף ₪.
ההיצע המיידי השואף כאמור לאפס , הביא למצב בו שני משרדים בבניינים ותיקים יחסית, בית אופק וכוכב הרצליה, נמכרו השנה, ללא פרסום ברמות מחיר של 16-17 א’ ₪ למ”ר! למחירים אלו אין התאמה למחיר השכירות, היות והם מניבים תשואה נמוכה של כ-6% ולכן עסקאות אלו, כמו מרבית העסקאות באזור בשנים האחרונות, נעשו לצורך שימוש עצמי.
מארגני קבוצות הרכישה ויזמי הנדל”ן שזיהו את המגמה, עושים כל מאמץ לרכוש חלקי קרקעות בגוש שמדרום לרחוב החושלים, בו אושרה לפני שנתיים תב”ע חדשה לבניית כ-200 א’ מ”ר משרדים ומסחר. פרויקט מיקרוסופט, יהווה את הסנונית הראשונה לבנייתם של כ- 10 פרויקטים בעשור הקרוב. מרבית הקרקעות שייכות לעשרות בעלי קרקע פרטיים והפרוייקטים עליהן, יבנו בקבוצות רכישה בשילוב עסקאות קומבינציה עם בעלי הקרקע.

מסחר

השנה נמשכה המגמה של פתיחת אולמות תצוגה לרכב. קבוצת סמל”ת ,יבואנית אלפא רומיאו וג’יפ שכרה כ-1000 מ”ר בבית לידר, רח’ המנופים פינת שנקר, קבוצת מאיר, יבואנית וולוו והונדה שכרה כ- 2000 מ”ר ברוגובין-ריט, רח’ המנופים וחברת המזרח, יבואנית המותגים לנד רובר ויגואר שכרה כ- 800 מ”ר בבית מור ברח’ משכית.
כבשנים קודמות, ליזמי הנדל”ן נח יותר להשכיר את הקומה המסחרית בשלמותה או חלקים גדולים ממנה, ליבואני הרכב וכך נשמרות באזור רמות תפוסה גבוהות ומחירי שכירות יציבים, כ-155 ₪ למ”ר בממוצע.
בתחום המזון, מככבים השנה, בהתאם למגמה הארצית, מסעדות ההמבורגר המהיר,. רשת ברגר קינג שחזרה לאחרונה לפעול בישראל פתחה סניף ברחוב שנקר וממיט בר פתחה את MB בורגר במשכית לצד רולדין.

עירוב שימושים

לא ניתן לסכם את שנת 2018, בלי להזכיר מטבע לשון שהפך פופולרי מאד בקרב יזמי הנדל”ן ובעלי הקרקעות בהרצליה- עירוב שימושים. עריית הרצליה מאמצת את הגישה של תל אביב לבניית פרוייקטים משולבים של משרדים, מסחר ומגורים. העירייה הכינה לאחרונה תכנית אסטרטגית ואף הציגה אותה השנה ליזמים ובעלי קרקעות בכנס שיוחד לנושא. החזון של העירייה הוא בניית דירות מיקרו, עד 50 מ”ר, אשר יבנו בקומות הגבוהות של פרויקטים חדשים או מעל בניינים קיימים תוך מתן אחוזי בנייה מוגברים על המגרשים. תומכי החזון מונים מספר יעדים שיושגו בתהליך- ניצול טוב יותר של הקרקעות, החייאת אזור התעשייה בשעות הערב והלילה, אכלוס הדירות בידי עובדי האזור וכתוצאה מכך, צמצום תנועת הרכבים בשעות העומס. העירייה בחרה שלא להכין תב”ע חדשה לאזור אלא ללוות את היזמים בהליך של תב”ע נקודתית בוועדה מחוזית. עד כה מצויים קרוב ל-10 מגרשים, בהליך מול העירייה, טרום הגשת תב”ע למחוזי. התהליך ייקח במקרה הטוב, מספר שנים אבל מחירי הקרקעות כבר התאימו עצמם לאחוזי הבנייה המוגברים הצפויים להתקבל בסוף ההליך, ככל שהוועדה המחוזית תשתף פעולה.

תחזית לעתיד הקרוב

בשנת 2019 תסתיים בהרצליה בנייתו של פרויקט אחד בלבד, הרצליה הילס, שנמצא אמנם מחוץ לתחומי אזור התעשייה, בצמוד לתחנת הרכב ונתיבי איילון, אך מבחינת הביקושים מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. הפרוייקט צפוי להתאכלס במחצית השנייה של השנה ונמצא בשלבי שיווק מתקדמים. יחד עם שני פרוייקטים נוספים שבנייתם הסתיימה בחודשים האחרונים ומרבית שטחיהם שווקו, נותרו בכל האזור כ- 35 אלף מ”ר משרדים חדשים לאכלוס בשנת 2019.
אם ניקח בחשבון ש”כושר הספיגה” של האזור בממוצע הוא כ- 50 אלף מ”ר בנייה חדשה, אני צופה שבשנת 2020 צפוי מחסור במשרדים וזאת כיון שבימים אלו, מתחילה בנייתו של פרויקט אחד בלבד והוא צפוי להסתיים לכל המוקדם, בקיץ 2022.