האם הפתרון למצוקת הדיור הינו מס הרכישה?

מחירי הדיור ויוקר המחייה הינם נושאים שעומדים בראש השיח הציבורי והחברתי מזה זמן רב.
שר האוצר משה כחלון, נושא הדגל במאבק להורדת המחירים בתחום הנדל"ן למגורים ולהשכרה,
שוקד כעת על תוכנית כוללת לרפורמה בנושא הדיור אשר חלקה יצא לפועל בימים אלו .
הרפורמה כוללת מספר רב של צעדים, אשר אמורים לתת מענה לצורך בהורדת מחירי הנדל"ן בארץ ולבעיות המאפיינות את שוק הדיור בישראל.

בין הצעדים:
 הסרת חסמים ביורוקרטיים.
 מסלול מקוצר לפיצול דירות להשכרה.
 קידום בנייה למגורים על קרקעות בייעוד ציבורי.
 הגדלת כמות הדירות באמצעות עידוד המרת דירות משרדים למגורים, פינוי משרדים מאזורי מגורים, הפשרת קרקעות, תמ"א 38.
 הרחבת תוכנית מחיר למשתכן והיצע קרקעות מוזל.
 צעדים שונים להגברת הפריון בענף הבנייה.

עוד מתוכננים רפורמה בפדיון הקרקע, הקמת רשות להתחדשות עירונית וקידום הסכמים להסרת חסמים למתחמים גדולים לדיור.
במסגרת הצעדים לריסון הביקוש להשקעה בדירות, צפויה בהמשך שורה של צעדי מיסוי, אשר מטרתה הרחבת היצע הדירות הזמינות, כגון צמצום הגדרת דירות במתנה ל 12 חודשים במקום
24 חודשים וכן צמצום תקופת פטור מס שבח עבור דירת מגורים יחידה שהועברה בירושה לעד שנתיים מיום ההורשה.

לאחרונה, אישרה הממשלה את אחד מצעדי המיסוי-העלאת מס הרכישה לרוכשי דירות למטרות השקעה.

לפי ההצעה שאושרה, מס הרכישה יעלה ל8% על 4.8 מיליון השקלים הראשונים, ול10%

מעבר לסכום זה, ברכישת דירה שהינה דירה נוספת.

כיצד ישפיעו הצעדים הצפויים על השוק?

שוחחנו עם איתן בלומברג ,מנכ"ל ובעלים "אנגלו- סכסון הרצליה פיתוח", המתמחה במגורי יוקרה:
מה דעתך על העלאת מס הרכישה?

בלומברג: "עליית מחירי הנדל"ן בארץ, הן בדירות למכירה והן בדמי השכירות, הינה בעיה אקוטית ולאומית , אשר יש לתת לה פתרון כמעט בכל מחיר.
בזמנו, דייב בלומברג, אבי ז"ל, הקים את רשת אנגלו-סכסון ישראל ותבע את המשפט "HAVE A FOOTHOLD IN ISRAEL" , כאשר הוא מכוון אותו לציבור היהודי בתפוצות.

כיום,
לצערי, המשפט הזה מתאים לא פחות לקהל הישראלי החי בארץ. המטרה צריכה להיות בראש ובראשונה שאנשים יוכלו לרכוש או לשכור דירה מבלי להשתעבד לתשלום.
הגורם המכריע ביותר כאן הוא נושא היצע הדירות. כלומר, בנייה מאסיבית של דירות למכירה ולהשכרה.

ברור שחשוב להתמקד במכלול פתרונות ונושא המיסוי הוא מרכיב אחד מתוכם, אך מדובר בתמיכה בנושא ההיצע , שהוא המשמעותי ביותר.

מעבר לפתרונות הסטנדרטיים יש לחשוב "מחוץ לקופסא" ולהציע פתרונות יצירתיים, כגון פיילוט חדש שעלה לאחרונה בשיתוף המשרד לאזרחים ותיקים והתאחדות הסטודנטים.

במסגרתו סטודנטים יתגוררו עם אזרחים ותיקים. מדובר בתוכנית המשלבת תרומה לקהילה, לצד פתרון דיור משלים לציבור הסטודנטים.
במסגרתה, ישלמו הסטודנטים תשלום סמלי עבור המגורים וכן יזכו למלגה שנתית, וזאת בתמורה לליווי לקשיש, בילוי משותף , עזרה בסידורים ועוד."

כיצד ישפיעו חוקי המיסוי החדשים על אזור הרצליה פיתוח וכפר שמריהו?

בלומברג: "מכיוון שמדובר בנישת מגורי יוקרה, אני מאמין כי השפעת המיסוי פחות תורגש
באזורנו. ככל שערך הנכס קטן יותר, כך השפעת המס גבוהה יותר והפוך. וזאת בהתחשב באופי
הרוכשים שמדובר במגורי יוקרה ובמעמד הכלכלי. זאת ועוד, האזור שלנו מתאפיין בפחות נכסים
להשקעה ויותר למגורים. בדירות להשקעה שישנן באזור, כמו במרינה, יכולה להיות השפעה לחוקי המיסוי".

דירה בלגונה, מרינה הרצליה -למכירה
מה דעתך על הרעיונות שהועלו במסגרת רפורמת הדיור?

בלומברג: "אני סבור כי חשוב מאוד לא לפגוע במשקיעים. מחירי הדירות למכירה ולהשכרה כרוכים יחד ומושפעים זה מזה.

פגיעה במשקיעים, משמעה פגיעה בשוק ההשכרה וכתוצאה מכך,
עליית מחירי הדירות להשכרה. זהו מעגל, בו השוכרים "נאלצים" לקנות דירה וכך גדל הביקוש
לדירות למכירה ולמעשה מושגת תוצאה הפוכה, המשרישה את המצב הקיים"

האם יש לך המלצות נוספות?

בלומברג: "על מנת לתת מענה לנושא ההיצע, מעבר לפתרונות שהועלו , יש לחשוב על פתרונות נוספים כגון, מתן הטבות שונות לבעלי נכסים שהדירות שלהם לא בשימוש כל השנים, במטרה
לעודד אותם להעמיד את הנכסים להשכרה. בנוסף, באזור של בתים פרטיים, כמו הרצליה ב' והרצליה פיתוח ישנן יחידות נפרדות ומרתפים שבעקבות חסמים שונים החוק לא מאפשר לבנות
בהם חלונות, כניסה נפרדת, או מציב מגבלת גובה.
אני סבור כי יש לאשר בתקופת מעבר היתר ליחידת משנה ולעודד את האישורים לדירות אלו.
חשוב להבין, כל יחידה שנותנת פתרון לשוכר, מקטינה את ביקושים להשכרות ובהתאמה
מורידה את הביקוש לקניית דירה. כל שוכר שנכנס לדירה, הוא קונה אחד פחות.